Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.pdf

(45 KB) Pobierz
Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
W sytuacji gdy brak jest aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, przed
wystąpieniem o pozwolenie na budowę inwestor musi najpierw uzyskać decyzję
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia
27 marca 2003 r (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn. zm.) w przypadku braku miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków
zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu, przy czym:
•
lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
•
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Stosowny wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestor składa do wójta
/ewentualnie burmistrza bądź prezydenta miasta/.
Wniosek powinien zawierać:
•
planowany sposób zagospodarowania działki oraz charakterystykę zabudowy
i zagospodarowania terenu,
•
istotne parametry techniczne inwestycji,
•
zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzania ścieków.
Wraz z wnioskiem należy złożyć:
•
kopię mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji,
•
wypisy z ewidencji gruntów.
Aby uzyskać pozytywną decyzję inwestor musi wykazać, że w sąsiedztwie znajduje się
działka zabudowana w podobny sposób, a nadto, że działka ma dostęp do drogi publicznej, zaś
w przypadku gdy działka nie jest uzbrojona, inwestor powinien urządzenia wykonać we
własnym zakresie ewentualnie przedstawić stosowne zobowiązania/umowy, że odpowiednie
jednostki wykonają stosowną infrastrukturę np. umowę z zakładami energetycznymi, że
doprowadzą linię energetyczną do danej nieruchomości.
Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego decyzja powinna być wydana
w ciągu 2 miesięcy. Decyzja staje się ostateczna jeżeli w terminie 14 dni od otrzymania strony
jej nie zaskarżą. Od decyzji można się odwołać do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego, a następnie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i Naczelnego Sądu
Administracyjnego.
Uwaga projekt
Obecnie w Polsce niespełna 20% kraju objęte jest aktualnymi planami zagospodarowania
przestrzennego. Ten fakt jak również zbliżające się wydarzenie sportowe jakim jest EURO
2012, którego współgospodarzami będzie Polska, przyśpieszyło prace nad zmianą tego stanu
rzeczy. Do komisji sejmowych trafił ostatnio opracowany przez Ministerstwo Budownictwa
projekt zmian ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717). Główne założenie tego projektu to przyśpieszenie
uchwalania miejscowych planów tak, aby w ciągu 3 lat od wejścia w życie nowelizacji
planami tymi był objęty cały obszar Polski. Jakie są główne założenia projektu:
•
skrócenie terminów uchwalania planów,
•
automatyczne odrolnienie gruntów w granicach administracyjnych miast,
•
obowiązkowa renta planistyczna w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości po
jej uchwaleniu /renta planistyczna byłaby uiszczana przez osobę, która w terminie 5 lat
od uchwalenia planu zbyłaby nieruchomość/,
•
włączenie gruntów PKP do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Aczkolwiek jest to krok we właściwym kierunku, jego krytycy uważają, że małe gminy
powinny zyskać prawo uchwalania planów według uproszczonej procedury, pojawiają się
również postulaty o odejściu w ogóle od wydawania decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu.
Z krytyką spotyka się też „uszczelnienie” pojęcia działki sąsiedniej. W projekcie zmian za taką
działkę uznaje się działkę dostępną z tej samej drogi i przylegającą bezpośrednio do granicy
działki dla której ustalane są
warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.
Dotychczasowa praktyka i orzecznictwo sądowe były względniejsze dla potencjalnych
inwestorów. Za działkę sąsiednią uznawano bowiem również działkę znajdującą się w pewnej
odległości, ale z jej charakteru, usytuowania wynikało, że w przypadku realizacji nowej
inwestycji będą one tworzyły pewną spójną całość.
Orzecznictwo
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15.03.2007 r. sygn. akt II
OSK 629/05
1. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy
i zagospodarowania terenu – art. 42 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku
o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) - może mieć
miejsce tylko w takim zakresie, w jakim nie wkracza w kognicję organów administracji
architektoniczno-budowlanej.
2. Jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego nie wprowadza zakazu lokalizacji obiektów
uciążliwych, to kwestia uciążliwości planowanej inwestycji podlega w tym przypadku ocenie
na etapie pozwolenia na budowę.
3. Nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli
zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa i ustaleniami miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego.
Wyrok NSA z dnia 15.03.2006 r. sygn. akt II OSK 634/05
1. Pozwolenie na budowę dla inwestycji położonej przy granicy z nieruchomością sąsiednią
pozostającą poza dyspozycją inwestora, winno uwzględniać konstytucyjny obowiązek
równego traktowania wszystkich stron (art. 32 ust. 1 Konstytucji) i przepisy konstytucyjne
o ochronie prawa własności, oraz dyspozycje zawarte w przepisie art. 5 ust. 1 Prawa
budowlanego, jak i w przepisach art. 140 i art. 144 Kodeksu cywilnego.
2. Nie spełnia dyspozycji przepisu art. 145 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)
wymienienie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przepisów prawa materialnego bez
stwierdzenia, którym i w jaki sposób uchybił organ wydając określoną decyzję oraz jaki
wpływ takie naruszenie miało na treść podlegającej ocenie decyzji.
Wyrok NSA z dnia 09.02.2006 r. sygn. II OSK 500/05
1. Nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania
na taką budowę zgody sąsiada, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ
administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, albo że jest
związany w taki sposób przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać
budynki i ich usytuowanie, że w ogóle nie jest możliwe usytuowanie obiektu przy granicy
działki.
2. Pozytywnie można rozstrzygnąć wniosek tej strony, która wykaże w toku postępowania, iż
budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie narusza zasad współżycia społecznego,
jak też nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę,
wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.
3. To nie art. 35 Prawa budowlanego, lecz art. 9 k.p.a. służy rozwiązywaniu sytuacji
dotyczących doprowadzenia do ewentualnej modyfikacji wniosku strony w kwestii
usytuowania projektowanego obiektu na działce.
dodano: 22.10.2007.
zmieniono: 10.01.2008.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika:

Zgłoś jeśli naruszono regulamin